전세계약 주의 사항 및 체크 리스트 꿀팁 TOP7

전세계약을 앞두고 계신가요?

전세계약을 앞두고 있거나 계획 중인 분들께서는 반드시 아래의 전세계약 주의 사항 및 체크리스트를 꼭 확인하시기 바랍니다. 부동산 계약은 금액이 크기 때문에 문제가 생길 시 큰 어려움에 처할 수 있습니다. 꼼꼼히 읽어보시고, 계약 거래를 성공적으로 마무리하시길 바랍니다. 

 

 

1. 근저당, 전세권, 가압류 등 등기부등본 확인하기

전세계약 시 근저당 설정이 많이 있는데, 중요한 권리나 과도한 빚이 설정되지 않도록 주의해야 합니다.

토지와 건물 등기부 등본은 등기소나 인터넷 등기소를 통해 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 빠르게 인터넷 등기소에서 확인하고 싶으신 분들께서는 아래그림 링크를 통해 확인 부탁드립니다.

 

인터넷 등기소 바로가기(클릭)

 

 

인터넷등기소 바로가기

 

전세계약을 하기 전에 잡혀있는 저당이 시세 대비 60% 이상인 경우는 전세계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 이 서류를 통해 소유자 정보뿐 아니라 압류 여부, 가처분, 가등기 여부를 파악하는 것이 매우 중요합니다. 임대차하려는 건물이 압류되어 있는지, 가처분이나 가등기 건물 같은 문제가 있는 상황인지 꼭 확인해야 피해를 최소화할 수 있습니다.

 

 

2. 집 하자여부 직접 눈으로 체크하기

집을 이사하기 전이나 이사한 후에는 바로 집의 하자 여부를 체크해야 합니다.

나중에 계약 기간이 끝나고 나서 원래 있던 하자를 갖고 나에게 수리비를 요구할 수도 있기 때문입니다. 최소한의 보안장치로, 임대차계약서에 특약으로 임대차계약일에 집을 담보로 돈을 빌리거나 권리계약을 하지 말라는 특약 사항을 적습니다.

 

만약 휴대폰 어플을 통해 부동산을 보셨다면, 사진과 동일한지 등 직접 눈으로 확인하는 것이 중요합니다. 손품만 팔아서 계약하시는 분들은 거의 없으리라고 생각되지만, 만약을 대비하여 꼭 직접 보시고 하나하나 체크해보셔야 합니다.

 

 

3. 전세보증금 반환보증보험 가입하기

전세보증금 반환보증보험은 주택 임대차 계약이 해지되거나 만기가 되었음에도 불구하고 주택 임대인이 임차보증금을 반환하지 않거나, 주택에 대한 경매 또는 공매절차가 개시되어 임차보증금을 반환받지 못할 때, 보증보험 기관에서 전세보증금을 보상하는 제도입니다.

무조건 전세보증금 보험을 가입하는 것을 권장합니다. 수도권은 최대 7억 원, 비수도권은 5억 원(주택도시보증공사 기준)까지 보증가입이 가능합니다. 대표적인 보증보험사로는 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)이 있습니다.

 

주택도시보증공사(HUG) 바로가기 (클릭)

 

 

 

 

4. 전입신고하고 확정일자 받기

확정일자는 내 보증금을 돌려받을 수 있는 기준입니다.

 

확정일자를 받으면 내 보증금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있으므로, 전입신고와 확정일자는 반드시 받아야 합니다. 선택이 아니라 필수입니다. 전세계약서를 작성한 후 확정일자를 받으려면 가까운 등기소나 관할 주민센터에 방문하면 됩니다.

 

전세계약서와 신분증을 지참하면, 직원이 도장을 찍어줍니다. 이러면 확정일자를 받은 것입니다. 전입신고는 전입을 해야 받을 수 있으므로, 전세계약서의 잔금일에 정산을 마친 후 관할 주민센터에 방문하여 전입신고를 할 수 있습니다.

 

관할 주민센터 찾기 (클릭)

 

 

 

 

5. 대리인계약시 신원확인 하기

소유주가 아닌 대리인과 전세계약을 진행할 때에는 다양한 점을 유의해야 합니다.

먼저 확인해야 할 것은 기본적인 서류입니다. 우선 위임장이 필요하며, 이를 뒷받침하는 인감증명서가 있는지도 확인해야 합니다. 매매의 경우 인감증명서의 유효기간은 발급 후 1개월, 임대차용은 3개월 정도로 보통 설정됩니다.

 

발급한 지 시간이 꽤 지난 인감증명서라면 새로 발급받은 인감증명서를 요구하는 것도 한 방법입니다. 또한 인감증명서에는 용도도 적혀 있는데, 이 용도가 '부동산 계약을 위한 용도'인지도 확인하시는 것이 좋습니다.

 

위임장 등의 서류에 대해서도 해당 주택의 등기부등본을 확인하여 소유주와 관련된 내용이 제대로 적혀있는지 확인해야 합니다. 또한 대리인의 신분증, 등본, 가족관계서 등을 통해 대리인의 신원을 확인하는 것도 중요합니다. 이러한 상황에 대해서는 중개인에게 확인 설명의 의무가 있습니다.

 

따라서 집주인의 가족이나 친척이 대리인으로 온 경우에는 중개사가 관련 사항을 모두 확인하고 설명한 다음, 확인 설명서를 작성해 달라고 요구하는 것도 좋습니다. 중개인의 법적인 의무이므로 반드시 요구해야 합니다.

 

 

 

6. 특약사항 기입하기

특약이란, 집주인과 세입자 간의 협의 내용을 기재하는 란입니다. 법적 효력을 갖기 때문에, 만일의 상황에 대비하는 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.

 

예를 들어, 하자 보수에 관한 것이나, 당장 눈에 띄지는 않지만, 집을 직접 보고 체크했을 때 상태가 좋지 않아 추후 하자가 될 여지가 있다면, 사소하다고 넘어가지 말고, 꼭 그 자리에서 의논하여 기재한 후 계약을 마무리하시기 바랍니다. 구두상으로 협의된 사항들은 문제가 생기면 말이 바뀌는 경우도 많으므로, 최대한 협의 내용을 특약에 넣어두는 것이 좋습니다.

 

확정일자와 전입신고를 같은 날 하셨다면 신고한 다음 날 0시에 그 효력이 발생합니다.

 

그래서 전세계약서 작성 시 근저당권이 있는 집에 대하여, '임대인은 잔금 시까지 근저당권 전액 상환 말소하고 잔금일 익일까지 현 상태 유지 하기로 한다.'라는 특약을 추가합니다. 이렇게 작성하는 이유는 대항력이 그 전입신고한 날 다음날 0시에 효력이 발생하기 때문에, 임차인을 보호하기 위함입니다.

 

만약 임대인이 잔금을 받은 후에 즉시 은행에 달려가 대출을 받으면, 대출은 그 날 실행되고 임차인의 대항력은 다음날 0시에 발생하므로 근저당권이 선수 위가 될 수 있습니다.

 

따라서 임차인은 후순위가 되어 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있습니다. 이러한 일을 방지하기 위해, 특약으로 임차인의 대항력이 생길 때까지 대출을 받는 등 근저당권을 설정하는 행위를 못하게끔 하는 것이 좋습니다. 따라서 특약을 가볍게 넘어가지 말고 신중하게 작성하는 것이 필요합니다.

 

 

 

7. 임대인 세금 체납여부 체크하기

임대료 세금 체납을 확인할 수 있는 기능이 23년 4월부터 도입되었습니다.

심지어 천만원을 초과하는 보증금도 임대인 동의 없이 조회할 수 있습니다. 따라서, 전/월세 계약 전에 세금 체납 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 세금 체납이 많을 경우, 본인이 계약하고 살고 있는 집이 경매/공매로 처분될 수 있으며, 선순위 근저당(본인이 전입신고하기 전에 빌린 돈)이 없더라도 계약 시 보증금을 전부 받기는 어려워집니다.

 

주택이나 상가를 임차하려는 자는 임대인에게 요구할 수 있으며, 보증금이 1000만원을 초과할 경우 임대인의 동의 없이 관할 세무서에서 확인할 수 있습니다. 단, 확정일자나 전입신고하기 전까지만 가능하므로, 필요하면 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

 

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